万科旗下印力消费REIT敲钟上市 发行规模32.6亿元

今天（4月30日），中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（下文简称“中金印力消费REIT”）在深圳证券交易所正式上市。中金印力消费REIT发行规模为32.6亿元，所筹资金除用于归还22.3亿元的项目负债，进而降低负债水平外，还将有4亿至5亿元用于未来的发展。

万科第一大股东深铁集团，通过战略配售认购基金募集份额总额的29.75%，，国寿投资、中信证券、首钢基金、建信信托、平安理财、招银理财、泰康资产、大家资管、海港人寿、上海信托等也参与了本次认购。

大股东支持落地

中金印力消费REIT发起人为印力集团，是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台。万科大股东深铁作为初始战略投资人，认购中金印力消费REIT近30%份额，金额约10亿元，是迄今为止国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。

去年11月，深圳市国资委曾表态，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

之后深圳市国资委已协调多家国企与万科对接，推动各项具体支持措施落地。公开披露的信息显示，除本次认购中金印力消费REIT之外，在今年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。

万科本月在投资者沟通活动中再次表示：“深圳国资委、深圳地铁对万科的支持一如既往，市场调整期，公司有幸得到深圳国资和大股东的鼎力支持和信任，对此我们深怀感恩之心，也会珍惜信任，加倍努力。”

除国资大股东外，国寿投资、中信证券、首钢基金、建信信托、平安理财、招银理财、泰康资产、大家资管、海港人寿、上海信托等也参与本次认购。公众投资者方面，4月10日中金印力消费REIT发布公告，有效认购规模已超过上限，提前完成了公众投资者的募集。

实现商业模式闭环

万科长期重视REITs的扩容和发展。万科董事会主席郁亮曾表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。

2024年，万科已明确将加强大宗交易和股权交易工作，实现回款目标300亿元以上。以本次发行的中金印力消费REIT为例，其未来存在扩募潜力，可进一步带来现金回款。招募说明书显示，发起人持股项目共59个，总建筑面积合计超过640万平方米，均可作为潜在扩募资产。

据了解，除了印力商业REIT之外，与万科相关的万纬仓储物流REIT已获中国证监会受理，保障性租赁住房REIT正在开展申报工作。此外，万科也在持续构建Pre-REITs基金，和建万租赁基金的项目合作也在顺利推进中。

昨日披露的一季报显示，万科当季经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长达12.0%。商业开发与运营业务实现营业收入23.8亿元，同比增长2.3%，其中印力管理的商业项目营业收入为14.3亿元，同比增长4.8%。今年春节，印力在全国53个城市164个项目展开消费联动活动，参与项目客流同店同比提升36%，销售同店同比提升26%。

万科在财报中指出，公募REITs的发行将助力公司构建经营性业务的“投、融、管、退”完整商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。

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