听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！

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正本清源“房屋养老金”

助力城市健康发展

缘起

2024年8月20日，上海市第十六届人大常委会第十五次扩大会议上，龚正市长具体介绍了深入推进改革开放、培育发展新质生产力、深入推进长三角一体化发展、深化人民城市建设等方面工作。其中，提到房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。上海考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。

背景&逻辑

中国城市化阶段呼唤“住房养老金”制度

自1978年改革开放以来，中国城镇化进程历经40多年快速发展，取得了举世瞩目的成就。2023年，我国常住人口城镇化率达到了66.16%，提前实现了“十四五”规划目标。对照城镇化国际指标看，我国城镇化已进入“下半场”，从无到有，从有到优，在提升城镇化质量水平上，依然有很大的发展空间。近年来，学界等社会群体关于建立“房屋养老金”（或称“住房养老金”）制度的呼声越来越高，以提升居民的居住品质和住房可持续发展。“住房养老金”的本质是一种长期住房储蓄投资机制，旨在为房屋的维修、更新改造以及未来的重建提供资金保障。我国存量房检测和工程保险市场规模超千亿，房屋养老金制度的建立和完善有望加速已售房屋检测和工程质量潜在缺陷保险（IDI）等业务需求放量。

“中国方案”可借鉴“他山之石”

“住房养老金”的概念源于国外，美国、新加坡、日本等国家都建立了比较完善的住房养老金制度，对探索适合中国国情的住房养老金制度具有参考价值。1977年美国颁布《统一区分所有物业权法》，其物业管理通常由专业物管公司或业主协会负责。房屋维护资金由业主缴纳，通常包括物业保养费和维修准备金，后者类似中国已实行的住宅维修基金。美国业主协会每年编制预算方案时，会考虑业主承受力和周边物业情况。美国业主协会通常会购买物业保险，为物业提供全面保障，结合信托基金等措施从而使物业保值增值，维护全体业主利益。新加坡“备用金”制度来源于1968年制定的《地契分层法令》，住宅小区管理费中包含维修资金，此外，新加坡政府也会将部分城市建设费投入住宅小区的维护和管理。日本为住宅维修专门设立了修缮积立金制度，分长期维护、紧急维修两类，一般由业主委员会决定，并选定有能力的管理公司进行监管。各国“住房养老金”制度下更新后的老旧社区房地产价值与税收提升，形成良性循环，最终通过这一制度使得城市住宅保值增值，得以健康持续发展。

中国在已有“个人账户”基础上将聚焦“公共账户”建立

24年8月23日住建副部长董建国在“推动高质量发展”系列发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点。以上海为例，今年将于浦东新区先行试点，明年全市铺开。我国房屋养老金分为公共账户和个人账户。现行房屋养老金（个人账户）主要指住宅专项维修资金，系居民购房办理房屋产权证时必须缴纳的费用，目前全国结余超1万亿元。此次建立的房屋养老金制度主要使用公共资金建立公共账户，按照“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，潜在资金来源包括地方财政补贴、土地出让金按比例拨付、住房公积金增值收益分配等，旨在弥补个人账户资金规模有限、提取流程繁琐的制度短板，有望为存量房安全体检、安全管理、维修更新补助提供稳定资金池。

催化引擎

中国经济或行业复苏超预期

房屋养老金制度试点落地超预期

“公共账户”进程超预期等

风险提示